Bruk landrettigheter
Hva loven sier
I Kina, kan verken innenlandske selskaper eller utenlandske foretak som har investert eie land outright; i stedet eier de landrettigheter bruk. Det finnes to typer bruk landrettigheter – tildelt og gitt. Sammenlignet med vestlige sedvanerett konsepter, tildelt bruk landrettigheter er på noen måte som ligner på leaseholds, og gitt bruk landrettigheter er på noen måter ligner livet estates.
Bruk tilordnede landrettigheter kan ikke leveres vanligvis av regjeringen for en ubestemt periode (vanligvis til statlige foretak) og være lovet, pantsatt, leases eller overført av brukeren. Videre kan Allokerte land bli gjenvunnet av regjeringen når som helst.
Gitt bruk landrettigheter gis av regjeringen i bytte for en avgift på grant, og bære rettigheter å løfte, boliglån, lease, og overføre innenfor varigheten av stipendet. Land blir gitt for en avgrenset tid – vanligvis 70 år for bruk i bolig, 50 år til industrien, og 40 år for kommersielle og andre bruker. Begrepet er fornybare i teori (selv om ingen utenlandske investor har vært i Kina lenge nok til å finne ut hvordan dette fungerer i praksis). I motsetning til vanlig tilfelle i vestlige land, må gitt land brukes for bestemte formål som den ble innvilget.
Bruk tilordnede landrettigheter kan konverteres til gitt rettigheter for Land-bruk ved betaling av en bevilgning avgift til regjeringen. Selv gitt Land Bruk rettigheter er underlagt ekspropriasjon av regjeringen under uvanlige omstendigheter (i bytte for rettferdig kompensasjon ligner eminente domain kraften i USA). Dette har en tendens til å arbeide for utenlandske investor-land som er gitt til utenlandske foretak som har investert er sjelden expropriated, men jordbruksland er ofte expropriated for å gjøre plass for utenlandske investerte prosjekter.
Hvordan loven gjelder for utenlandske investerte foretak
De fleste utenlandske investerte Joint Ventures få landrettigheter bruk fra det kinesiske parten. Et vanlig problem er at den kinesiske parten har bare tildelt bruk landrettigheter for landet det opptar (være på utkikk etter dette hvis det kinesiske parten er statlige enheter). I dette tilfellet, myndighet til å overføre rettigheter for Land-bruk er opptjent i den lokale Land administrasjon Bureau, og det kinesiske parten vil ikke ha rett til å overføre den til Joint-Venture.
Likevel, hvis Joint-Venture kan kjøpe langsiktige gitt bruke landrettigheter fra Bureau for Land-administrasjon gjennom et land bruker grant kontrakt, Joint Venture vil deretter kunne boliglån landet eller overføre den til en tredjepart. Husk, men, at Tomteareal må være 25% utviklet før gitt bruk landrettigheter kan anskaffes. Ikke forsøk å erverve gitt Land Bruk rettigheter Hvis du ikke har tenkt å utvikle det innen kort tid, fordi selv om landet kvalifiserer som 25% utviklet og dermed kvalifisert for en bevilgning, det kan fortsatt bli klassifisert som "ledig", og kan bli gjenvunnet Tomteareal hvis utvikling ikke er begynt innen 2 år etter overføring.
Et annet alternativ ville være flere investorer å få gitt Land Bruk rettigheter og deretter leie landet til Joint Venture. Imidlertid kan ikke Tomteareal leaset til en tredjepart (for eksempel et Joint Venture eller andre utenlandske investert Enterprise) av grantee. Det er også verdt å merke seg at en leieavtale må være registrert for å beskytte eiendomsrett mot potensielle konkurrerende krav.
For det tredje, hvis du er villig til å bosette for tildelt bruk landrettigheter, utenlandske investert bedriften kan bare ha landet som er tildelt prosessen av lokale Land administrasjon Bureau.
I tilfelle av et Joint Venture, ville et fjerde alternativ være å ha det kinesiske parten bidra sin tildelt bruke landrettigheter til Joint Venture som en del av sin hovedstad bidrag, i hvilket rettssak det kinesiske parten ville være ansvarlig for årlige land bruker avgifter.
En annen vanlig problem er at landet og building(s) på den eies av forskjellige parter, å skape en potensielt rotete juridiske situasjonen hvis alle parter ikke er villig til å samarbeide.
Viktigst, ville det være en god idé å kreve det kinesiske parten å bevise statusen for sin landrettigheter for bruk med dokumentariske bevis før du bruker for godkjenning av prosjektet. Ytterligere, pre-transfer på grunn av diligence bør inkludere en grundig miljøpåvirkning egenvurdering (se ordlisten for detaljer). Til slutt, Vær oppmerksom på at betaling og overføring av 'tittel' gjennom offentlig registrering med Bureau for Land-administrasjon ikke kan skje samtidig – registrering av land ikke vil tillatt overføringer med mindre en kvittering sendes med registreringen overføring programmet.
No comments:
Post a Comment